भारत में शहरी आवास में चुनौतियाँ

भारत में शहरी आवास के क्षेत्र में कई गंभीर चुनौतियाँ हैं, जिनका कारण न केवल अपर्याप्त ऋण या गृह स्वामित्व योजनाएँ हैं, बल्कि किफायती घरों के निर्माण की आर्थिक अक्षमता भी है। इसके चलते अनौपचारिक बस्तियों का विस्तार होता है, आवागमन की दूरी लंबी हो जाती है और परिवारों पर कर्ज का बोझ बढ़ जाता है।

आवास संबंधी चुनौतियों में योगदान देने वाले कारक 

• जमीन की ऊंची लागत।
• प्रतिबंधात्मक नियोजन मानदंड।
• किराये के बाज़ार की कमज़ोरी और नियामक प्रक्रियाओं में देरी।
• विकासकर्ताओं और वित्तदाताओं के लिए वित्तीय प्रोत्साहनों की वापसी।

वर्तमान बाजार की गतिशीलता 

किफायती आवास के बाजार को उच्च जोखिम वाला और कम प्रतिफल वाला माना जाता है, जो आवासीय निजी इक्विटी के 8% से भी कम और विदेशी निवेश प्रवाह के केवल 10.2% को आकर्षित करता है। 

• शीर्ष आठ शहरों में 50 लाख रुपये से कम कीमत वाले घरों की आपूर्ति और मांग का अनुपात 2019 में 1.05 से घटकर 2025 की पहली छमाही में 0.36 हो गया।
• नए आवासों की आपूर्ति में किफायती आवासों का हिस्सा 2018 में 50% से अधिक से घटकर 17% हो गया है।
• शहरी किफायती आवास में अनुमानित 94 लाख इकाइयों की कमी है।
• अनुमानित संचयी मांग 2030 तक 30 मिलियन यूनिट तक पहुंचने की उम्मीद है।

नीति आयोग के किफायती आवास संबंधी प्रस्ताव

नीति आयोग की रिपोर्ट में किफायती आवास नीति को फिर से निर्धारित करने के लिए कई सुधारों का सुझाव दिया गया है:

• धारा 80-IBA का पुनरुद्धार: अनुमोदित किफायती आवास परियोजनाओं से होने वाले मुनाफे पर डेवलपर्स के लिए कर छूट को पुनः आरंभ करना।
• REITs के लिए छूट: संस्थागत निवेश को आकर्षित करने के लिए किराये की आय और पूंजीगत लाभ पर कर छूट।
• नेशनल हाउसिंग बैंक (NHB) बॉन्ड: आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों (EWS) और निम्न-आय वर्ग (LIG) के लिए रियायती ऋण प्रदान करने के लिए कर-मुक्त बॉन्ड जारी करना।
• समावेशी ज़ोनिंग: बड़ी परियोजनाओं में 10-15% EWS/LIG आवास अनिवार्य करना।
• अन्य प्रोत्साहन: स्टाम्प शुल्क, पंजीकरण शुल्क और भूमि उपयोग परिवर्तन शुल्क में छूट; किफायती इकाइयों के लिए अनुमेय फ्लोर एरिया रेशियो का उपयोग करने के लिए प्रोत्साहन।
• किराये के आवास का पुनर्वर्गीकरण: उपयोगिता शुल्क कम करने के लिए किराये के आवास को आवासीय आवास के रूप में मानना।

कार्यान्वयन संबंधी चुनौतियाँ और वैश्विक सर्वोत्तम प्रथाएँ

सफल कार्यान्वयन राज्यों और शहरों के सहयोग पर निर्भर करता है। अंतर्राष्ट्रीय उदाहरण किफायती आवास के लिए विभिन्न रणनीतियों को दर्शाते हैं:

• केन्या में 3D प्रिंटेड घर।
• नेपाल में सामुदायिक सहभागिता के मॉडल।
• सार्वजनिक भूमि का उपयोग आवासीय परियोजनाओं के लिए करना।
• फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) मानदंडों का युक्तिकरण।
• परिवहन और परिधीय अवसंरचना में निवेश।
• प्रौद्योगिकी-आधारित आवास डेटा सिस्टम विकसित करना।